1. Олексій Гисаку
2. Анна Шпак
3. Марія Максимченко
4. Белла Ужахова
5. Сергій Захаров
6. Світлана Єфремова
7. Маргарита Заева

У розпалі тиждень нерухомості на The Village. Ми вже розповіли, як правильно орендувати квартиру, поділилися історіями людей, які нещодавно стали власниками квартир в Москві, і опублікували анонімну історію ріелтора по комерційній нерухомості. У цьому випуску підприємці - власники кафе, магазинів і мовної школи - розповідають про те, як знайти приміщення в Москві за прийнятною ціною.

Олексій Гисаку

Мережа закусочних « Воккер »

Зараз ми відкриваємося в основному в торгових центрах, пошуки приміщень на фудкорти для нас тепер не проблема, хоча спочатку, коли про нас ніхто не знав, не завжди виходило переконати адміністрацію в тому, що ми надійний партнер. Втім, в цьому немає нічого неможливого навіть для початківця проекту.

Коли мене запитують, як відкритися на фудкорті ТЦ або в парку, я всім відповідаю: сходіть до відділу оренди. Адекватна пропозиція і у торгових центрів, і у парків користується попитом. Якщо вам відмовляють в одному місці - йдіть в наступне. Якщо відмовляють і перші, і другі, і треті - задумайтеся, чи так ви хороші. Потрібно розуміти: молодий проект - це дійсно великий ризик, і він часто не справляється з власною економікою і загинається, тому що засновники не вміють добре рахувати. А адміністрації через два місяці доводиться шукати нового орендаря - це витрати і проблеми. Всім молодим концепціям потрібно проходити тест-драйви, в цьому сенсі проект Насті Колесникової на ВВЦ і тестова концепція «Мегі» - дуже корисна історія. Тест-драйви набагато корисніше для бізнесу, ніж дотації. Дотації розбещують.

Ставки по оренді в торгових центрах зрозумілі, вони залежать від розміру і прохідності молла. Великі унівармагі міського значення - «Мегі», «Європейський», «Атріум» - за 70 квадратних метрів на фудкорті просять від 500 тисяч до одного мільйона в місяць. Центри поменше - «Гагарінський», «Місто Лефортово» - працюють зі ставками від 300 тисяч до 600 тисяч рублів. У локальних ТЦ ставки до 300 тисяч. У парках умови теж зрозумілі та передбачувані, вартість оренди варіюється від 50 до 300 тисяч за павільйон в тридцять квадратних метрів в залежності від парку (ми не чіпаємо парк Горького, у якого свої умови, і він має на це право).

Сама непередбачувана історія - стріт-ритейл. Він переоцінений, незрозумілий, більшість приміщень приватні, скільки господар хоче, стільки і просить. У нас є два таких об'єкти - на «Білій площі» і «Павелецькому», і ми не дуже прагнемо розвиватися в цьому напрямку. Шукати приміщення на перших поверхах будівель складно, і знімати їх дорого. Я прогнозую, що через чотири-п'ять місяців ситуація зміниться. Уже багато де висять оголошення «Здається», «Оренда», але ціни поки не знижують, господарі приміщень завжди чекають до останнього і роблять знижки, коли криза вже в самому розпалі.

Анна Шпак

Ресторани «Хачапурі», «Одеса-мама»

Рік тому ми стали жертвами рейдерського захоплення, власник приміщення на «Павелецькому», яке ми орендували, вигнав нас з території за допомогою бійців Чопа. (Детальніше про конфлікт навколо кафе «Хачапурі» на Павелецькому читайте тут .) Поки у нас йдуть суди, і нам здається, що це нескінченний процес. Можливо, в 2019 році, за два місяці до закінчення договору оренди, ми зможемо увіткнути переможний прапор на тому місці, де було наше кафе. Зараз, до речі, то будівля знесли, і на його місці - парковка.

Тепер ми дуже прискіпливо перевіряємо всі договори оренди. За останнім приміщенню, де ми відкрилися, процес складання договору зайняв шість місяців. Зараз ми дуже вніматеьно підходимо до прав і обов'язків сторін, до допуску орендодавця в приміщення, до будь-яких питань, в яких орендодавець може з нами стикнутися. Тепер орендодавець за договором не може прийти в будь-який час без попередження, не може відключити нам воду чи електрику.

До того ж тепер ми дивимося на перспективу продажу будівлі. Можливо, ви бачили оголошення в Москві цієї весни: «Продаж, орендний бізнес, кафе" Хачапурі "»? Багато хто вирішив, що ми продаємо наш ресторан, насправді продавалося будівлю, де ми знаходимося. На такий випадок ми прописуємо в договорі, що новий власник приміщення стає провопреемніком за договором з попереднім власником і не може нас вигнати.

Така скрупульозність НЕ звузила коло потенційних орендодавців. Так, не кожен власник приміщення готовий чекати і місяцями обговорювати договір з орендарем, але ті, хто зацікавлений в нас, ставляться з розумінням. Адже це і їх безпеку, ми теж беремо на себе зобов'язання. Договори ми складаємо самі, потім їх перевіряє юридична компанія, з якою ми співпрацюємо на аутсорсингу.

Марія Максимченко

Кафе Crabs are coming

Спочатку ми працювали як поп-ап-кафе, виступали на маркетах і пробували колаборації на базі проекту «Супкультура». Це було дуже корисно, малими силами нам вдалося заявити про себе, протестувати ідею, не вкладаючи дуже багато грошей. У такому режимі ми працювали все минуле літо, зрозуміли, що ідея працює, і почали шукати приміщення.

Я користувалася сайтом однієї великої компанії, яка займається орендним бізнесом в Москві, тобто викуповує у власників приміщення, переводить їх у комерційну нерухомість і здає. Коли у них на сайті з'явилося відповідне для нас приміщення, ми звернулися із запитом, і почалися переговори. Коли маленькі проекти приходять до великих орендодавцям, завжди є проблема, віддавати приміщення незрозуміло кому ніхто не хоче. Ми постаралися показати їм все, щоб переконати в нашій благонадійності: і концепцію, і результати тестової роботи, і цифри, які ми очікуємо отримувати. Через місяць приміщення нам здали.

Зрозуміло, договір довгостроковий, він офіційно зарегістрован і завірений юристом. На послуги юриста ми витратили близько 100 тисяч рублів, і це виправдані інвестиції. Ринок гарячий, і буває всяке. Звичайно, ніякої договір все одно на 100% не захистить вас від обставин і надобросовестності орендодавців. Коли ми шукали приміщення, до мене зверталися власники зайнятого приміщення, в якому знаходиться заклад, відмінно мені знайоме, господарі пропонували викинути своїх орендарів і здати нам місце подорожче.

Белла Ужахова

Мовна школа «Рондін»

Коли я шукала приміщення, я перерила мільйон сайтів - і ціан, і «Авіто», знайшла в результаті момещеніе в 150 квадратних метрів за 150 тисяч рублів на П'ятницькій вулиці на другому поверсі житлового будинку. Там можна було організувати шість робочих кабінетів, був великий хол. Квартира належала банку, була в жахливому стані, завалена мотлохом, дуже брудна. Ріелторам довелося віддати 100 тисяч рублів, на ремонт пішло приблизно стільки ж.

Зараз ми збираємося з'їжджати. По-перше, коли ми вели переговори, важливо було мати можливість повісити вивіску. Нам сказали: «Ніяких проблем, вішайте». А після того, як договір підписали, уточнили: «Вішайте на свій страх і ризик». В результаті два рази адміністрація району знімала нашу вивіску, ми втратили на цьому близько 40 тисяч рублів і тепер працюємо просто так. По-друге, банк зібрався продавати квартиру, і часто ріелтори водять потенційних покупців. Поки ніхто не цікавиться - приміщення старе, потрібно міняти всі комунікації, а продати його хочуть за 36 мільйонів рублів. Але якщо покупець знайдеться, нам доведеться терміново з'їжджати.

Знайти нове приміщення поки складно. Ми не хочемо міняти район, у нас багато учнів, які вибрали нас саме за географічним принципом. Але на П'ятницькій після ремонту оренда виросла на 50-80%, навіть офіси класу Б тут тепер коштують по 500-600 тисяч рублів, хоча рік тому можна було знайти пристойне приміщення за 300 тисяч. Я сподіваюся, що до зими ціни впадуть, зазвичай так завжди буває, хоча в грудні - лютому дуже незручно переїжджати через ожеледицю і морозу.

Сергій Захаров

Рибна лавка «Харіус Хаус»

Моє перше приміщення в 2012 році перебувало в торговому павільйоні біля метро «Сокіл», через кілька місяців роботи його знесли з ініціативи мерії. Знесення був швидким і несподіваним. Якось увечері прийшов власник, у якого я знімав площі, і сказав: «Адміністрація району зажадала очистити територію біля метро від наметів і дала три місяці на підготовку, через три місяці відключать світло». Я почав не поспішаючи шукати приміщення, замовив велику партію продукції, щоб продати її за ці три місяці, але на наступний день виявилося, що відключати світло будуть прямо завтра. Риба, яку я продаю, - швидкопсувний товар, вона не може без холодильника, тому все, що я замовив, довелося продавати з дуже великою знижкою постійним покупцям. Люди поставилися з розумінням, швидко розібрали товар, і я з'їхав.

Нове приміщення мені допомогла шукати ріелтор, яка шукала і перше. Взагалі-то вона займається елітним житлом, але допомогла мені на прохання друзів. Я подивився кілька варіантів, перш ніж зупинився на приміщенні на Академічній. Мені важливо, щоб локація була містка, у мене багато охолоджуючого устаткування, і електрична потужність дозволяла розмістити холодильники.

Я спеціально вибирав місце подалі від метро. У мене дорогий продукт, і мій клієнт частіше їздить на автомобілі. У метро взагалі немає шансів вижити торговій точці з благородним продуктом, тут добре себе почуває тільки високомаржінальний ширвжиток. Судіть самі, у метро приміщення в 20 квадратних метрів може коштувати 600 тисяч рублів, а якщо воно знаходиться на стежці, що веде до спальних Райн, то і дорожче. Аналогічне приміщення в десяти хвилинах ходьби вже можна зняти за 100 тисяч. Ось чому у метро виживає тільки шаурма, сировину для якої коштує копійки (1 кілограм відновленої курки обходиться в 80 рублів), а продають її по 120 рублів.

Світлана Єфремова

Магазин прикрас «Сахарок»

У мене є певний досвід роботи з шоурумах, де я відкривала свої маленькі корнери - ставила вітрину з прикрасами, а продажами займалися співробітники шоурумів. Це прекрасно, але молодий проект сильно залежить від оборотів, а в таких корнера товар зависає. Коли я продаю свої прикраси, я можу розповісти все про матеріал, бренд, і ефект у продажу зовсім інший. У мене був досвід з «Хохловка», ще я віддавала свої речі в «Монорум», в Slim-bar досі стоїть невелика вітрина з прикрасами з «Сахарка». Є ще одна проблема, власники шоурумів ставлять додаткову, найчастіше досить велику націнку, і мають на це повне право, але з нею речі продаються повільніше, що згубно для розвивається проекту. До того ж я дуже хочу, щоб прикраси з Сахарка продавалися за доступними цінами.

Нещодавно я вирішила, що хочу зробити власний магазин, сказала про це подрузі, а на наступний день вона запропонувала влаштуватися в приміщенні її проекту Stay Hungry. Хлопці проводять закриті вечері вечорами в суботу, а вдень у будні дні та у вихідні до п'ятої вечора квартира в моєму розпорядженні. «Сахарок» розвивається природними темпами, у нього своя аудиторія, тому поки я можу не думати про випадкових покупців з вулиці. Всі клієнти, які до мене приходять, йдуть цілеспрямовано за прикрасами з «Сахарка», і я можу собі дозволити зустріти їх в квартирі на другому поверсі. Такі приміщення за прийнятною ціною можна знайти, і Facebook в цьому - відмінний помічник.

Маргарита Заева

ріелтор

Шукати приміщення самостійно потрібно так: по-перше, підписатися на оновлення оголошень про оренду на всіх популярних сайтах, по-друге, їздити на зустрічі з власниками та торгуватися. По-третє, ходити по вулицях і шукати, що пріглянётся, потім дізнаватися, скільки коштує оренда. По можливості не закопуйте гроші в дорогий ремонт. Це зайвий ризик. Приміщення повинно вимагати лише легкої косметичної обробки.

У успішний торговий центр початківцю проекту увійти буде вкрай непросто. У розкручених ТЦ, як правило, існують «листи очікування», в яких чекають можливості орендувати цікаву площа вже відомі проекти. Молл - це живий організм, в якому успіх одного орендаря впливає на успіх іншого. Власник завжди перестраховується. Молодим проектам без знайомств і зв'язків годі й мріяти про приміщення в «мегахил», «Атріум», «Метрополісі» на ринкових умовах. Районні та мікрорайонні торгові центри - підходящий варіант для початківців. Якщо склад орендарів (і, відповідно, відвідувачів) близький реалізовувати концепції і цільової аудиторії, є необхідний потік на вході, вам пропонують приміщення не в темному кутку і ціна не перевищує 20% від передбачуваної виручки, можна ризикнути. Плюси - організована експлуатація: охорона, прибирання, обслуговування інженерних систем, вивезення сміття, можливо, рекламна підтримка. Мінуси - трафік, обмежений відвідувачами торгового центру.

Формат street retail має на увазі магазини як в житлових, адміністративних, так і в окремо розташованих будинках. У житлових будинках можна працювати до 23:00, за погодженням з ТСЖ час роботи можна продовжити. Використовувати газ в таких приміщеннях заборонено, обладнати вентиляцією складно. Окремі будівлі в цьому сенсі виграють.

Знайти приміщення вільного призначення 15-20 квадратних метрів з окремим входом і вітриною практично неможливо. Це дуже маленька площа. Варіант - стати субарендатором вже орендованого приміщення. Деякі мережеві компанії мають в штаті фахівців, які займаються здачею в суборенду надлишків площ. Завжди можна зайти в магазин і запитати, хто цим займається (взяти телефон офісу і далі за списком). Ще варіант - познайомитися з власником. Можливо, зараз він як раз мучиться питанням оптимізації.

Приміщення в 40 квадратних метрів на першій лінії Кольорового бульвару стоїть 300-600 тисяч рублів на місяць. У провулку - 80-120 тисяч рублів. Хоча іноді приміщення в провулках може коштувати не набагато дешевше основних вулиць. Все залежить від прохідності, автомобільного потоку, рекламних можливостей.

Я прогнозую, що через кілька місяців ціни на нерухомість стануть нижче, але і попит на товари і послуги впаде, а також дорожче стане кредитуватися. Але помріяти про те, що з'являться можливості для нових цікавих проектів, можна.