Обзор рынка производственно-складской недвижимости Томской области
Опубликовано: 04.09.2018
Основные тенденции социально-экономического развития Томской области по состоянию на 01.01.2014 год [1]
Сайты продажи недвижимости | www.sklad-man.ru | Сайт
Экономика Томской области органично сочетает два стратегических преимущества – сырьевые ресурсы и интеллект. По объему ВРП на душу населения регион входит в тройку лидеров Сибирского федерального округа. В структуре ВРП Томской области наибольший удельный вес имеет сектор добычи полезных ископаемых (углеводородное сырье). Затем следуют обрабатывающие производства, транспорт и связь, торговля, сельское хозяйство, строительство. По объему инвестиций в основной капитал на душу населения Томская область входит в число лидеров СФО и в десятку лучших регионов в целом по России.
Тенденции последних лет – устойчивый рост доли наукоемкого производства в валовом региональном продукте и увеличение вклада в экономику научно-образовательного комплекса.
Активно развиваются направления новой экономики: нанотехнологии, биотехнологии, информационные технологии и др.
Промышленный потенциал области представляют более 3600 предприятий. Основные отрасли промышленности: нефтегазовая, химическая и нефтехимическая, машиностроение, атомная, электроэнергетика, лесопромышленный комплекс и пищевая промышленность. В регионе работает одно из ведущих предприятий ГК «Росатом» – ОАО «Сибирский химический комбинат». Крупнейшими предприятиями нефтехимической промышленности являются ООО «Томскнефтехим» и ООО «Сибирская метанольная химическая компания». Осуществляют техническое перевооружение и осваивают производство новых лекарственных препаратов ОАО «Фармстандарт-Томскхимфарм» и НПО «Вирион» – филиал ФГУП НПО «Микроген». Ведущие компании в машиностроении – ОАО «Сибэлектромотор», ЗАО «Сибкабель», ОАО «ТЭМЗ», ОАО «НПЦ «Полюс», ЗАО «ЭлеСи», ЗАО НПФ «Микран», ЗАО «Компания «СИАМ» и другие. В Томской области производится 18% российского объема полипропилена, 16% – полиэтилена. В российском машиностроении на долю томских предприятий приходится около 50% цифровых радиорелейных систем связи, до 10% электродвигателей переменного тока, 19% ламп накаливания.
Строительный комплекс Томской области – это свыше 1900 организаций (35 из них – крупные и средние организации с численностью работников более 100 человек), в которых работает более 20 тыс. человек или 6% от общей численности занятых в экономике региона.
В Томской области имеется собственная база для подготовки работников строительных специальностей: Томский государственный архитектурно-строительный университет, 3 техникума и 14 училищ, которые в среднем выпускают около 1,5тыс. специалистов ежегодно.
На протяжении ряда лет Томская область является одним из лидеров Сибирского федерального округа по вводу в действие жилых домов в расчете на 1000 жителей.
Томская область входит в десятку российских регионов, ведущих интенсивную добычу нефти и газа. На территории области работают дочерние предприятия ОАО «Газпром», «Роснефть», других крупнейших российских и зарубежных компаний. Самая крупная в регионе нефтяная компания – ОАО «Томскнефть» ВНК – ежегодно добывает более 10 млн тонн нефти. Основной поток промышленных инвестиций направлен в ТЭК. ОАО «Томскнефть» и ОАО «Востокгазпром» являются основными налогоплательщиками для северных районов области. Идет работа над проектом строительства в Томской области Северской АЭС суммарной мощностью 2300 МВт.
Потребительский рынок является одной из наиболее динамично развивающихся отраслей Томской области. Доля предприятий потребительского сектора экономики в ВРП за последние 10 лет выросла более чем в 2 раза и составляет сейчас 14%. По темпам роста розничного товарооборота и объемов производства пищевой продукции Томская область занимает одно из ведущих мест в Российской Федерации. На предприятиях потребительского рынка трудится более 52 тыс. человек, что составляет около 16% трудоспособного населения Томской области. Сфера потребительского рынка является важной бюджетообразующей отраслевой системой с удельным весом в консолидированном бюджете более 18%.
Транспорт и связь. Общая протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием на территории Томской области – 7156км. В 2013 году на строительство и реконструкцию автомобильных дорог привлечено 6 714 749 тысяч рублей. Построены автомобильные дороги, обеспечивающие межрегиональные связи по направлениям Томск – Юрга; Томск – Кожевниково – Новосибирск, Томск – Мариинск. Протяженность водных путей – 5195 км. Судоходными являются реки Обь, Васюган, Кеть, Томь, Парабель, Чулым и Чая. Эксплуатационная длина железных дорог составляет 346 км, основная магистраль – Белый Яр – Томск – Тайга. На территории Томской области функционируют два аэропорта – в городе Томске и городе Стрежевом, 15 взлетно-посадочных площадок. Аэропорт Богашево в Томске в 2010 году получил статус международного. По уровню развития телекоммуникаций и связи Томская область занимает одно из ведущих мест в Российской Федерации. Томск входит в число лидеров России по количеству пользователей Интернета на душу населения.
Инвестиции. В рамках реализации Стратегии развития Томской области до 2020 года на территории региона в 2013 году продолжается целенаправленная работа по формированию благоприятного инвестиционного климата, начавшая свою работу с 2005 года. С 2007 года работает Томское агентство привлечения инвестиций, так же продолжает свою работу сформированная система государственной поддержки и адресное сопровождение проектов инвесторов, при губернаторе Томской области действует инвестиционный совет.
Начиная с 2005 г. на территории Томской области реализовано более 100 инвестиционных проектов. В структуре инвестиций в основной капитал преобладает российская собственность – свыше 70%, иностранная собственность и совместная собственность российских и иностранных инвесторов составляют свыше 20%. Основной объем прямых иностранных инвестиций приходится на Кипр, Ирландию, Швецию, Швейцарию, Китай, Германию, Сингапур и Казахстан.
Государственная поддержка на федеральном и региональном уровнях предоставляется инвестиционным проектам, направленным на развитие производственной инфраструктуры территории, жилищно-коммунального хозяйства, промышленности, сельского хозяйства, медицины, малого бизнеса, на проведение исследований и создание инновационных предприятий.
Основные тенденции рынка производственно-складской недвижимости Томской области по состоянию на 01.01.2014 год
Рынок производственно-складских объектов в Томской области, пока нельзя считать сложившимся и развитым. Анализ цен предложений к продаже объектов производственно-складской недвижимости показывает, что их рыночная стоимость колеблется в широком диапазоне от 7 300 руб. за кв.м до 44 500 руб. за кв.м, при этом нельзя утверждать с уверенностью, что цена связана четко связана с местоположением либо состоянием объекта. Ставки арендной платы составляют от 40 руб. за кв.м до 570 руб. за кв.м в зависимости от наличия отопления.
По итогам 2013 года, средние цены предложений к продаже на объекты производственно-складского назначения увеличились, по сравнению с 2012 годом, на 19.3%, увеличение по средним арендным ставкам произошло на 6,3%. Положительным фактом является появление нового производственного строительства и покупка и восстановление ранее заброшенных объектов. Так же ведется активное строительство небольших производственно-складских площадей до 500кв.м, расположенных в подвалах и на цокольных этажах жилых домов и торгово-административных центров.
Баланс спроса и предложения на рынке производственно-складской недвижимости Томской области
По данным мониторинга рынка за 2013 год наибольший объем предложения производственно-складской недвижимости сосредоточен в административном центре Томской области в г. Томск – 90%.
Рис. 1 Географическая структура предложения
Массив предложений производственно-складских объектов сосредоточен в Октябрьском районе г. Томска (62%). Данный район характеризуется хорошей транспортной доступностью как железнодорожного транспорта, по территории Октябрьского района проходит ветка Западно-Сибирской железной дороги, которая является частью Транссибирской магистрали, так и автотранспорта, так как большие транспортные потоки в городе сосредоточены на трассе Р400, соединяющую Томск с Мариинском (Кемеровская область), ее начальный отрезок в Томске называется Иркутским трактом - расположен в Октябрьском районе.
По данным мониторинга рынка на конец 2013 года прослеживается интерес к производственно-складским объектам небольших площадей, расположенных в центральной части города и крупным площадям, расположенным в удаленных районах города. Такое увеличение спроса на объекты производственно-складской недвижимости, в большей степени, связано с постепенно возрастающим уровнем жизни, город растет демографически, активно развивается с экономической точки зрения.
Обзор ценовой ситуации на рынке производственно-складской недвижимости г. Томск
Цена предложений к продаже объектов производственно-складской недвижимости колеблется в широком диапазоне от 7 300 руб. за кв.м до 44 500 руб. за кв.м, средний показатель рыночной цены предложения составил 20 500 руб. за кв.м, при этом нельзя утверждать с уверенностью, что цена четко связана с местоположением либо состоянием объекта.
Рис. 2 Средняя рыночная цена предложения по районам г. Томск, руб./кв. м.
Лидирующими по средней удельной стоимости являются Советский и Ленинский районы города Томска 30 000 руб. за кв.м и 23 800 руб. за кв. м соответственно, в силу сложившегося ограниченного предложения в высоком ценовом сегменте, максимальная цена предложения к продаже достигает 36 500 руб. за кв.м, в то время как, в Октябрьском районе предложение представлено во всех ценовых сегментах, что снижает средний показатель рыночной цены предложения по рынку объектов производственно-складского назначения района, он составляет 17 300 руб. за кв.м.
Низкая средняя рыночная стоимость предложений к продаже объектов производственно-складского назначения зафиксирована в Кировском районе города Томска, она составляет 11 900 руб. за кв.м. Это обусловлено ограниченным предложением к продаже (5% от общего количества предложений) в низком ценовом диапазоне.
Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости
На стоимость производственно-складской недвижимости оказывают влияние: площадь и местоположение объекта, а также его фактическое состояние. В сегменте производственно-складской недвижимости цена – определяющий фактор при выборе недвижимости.
Для объектов производственно-складского назначения значительную роль играет инфраструктура:, наличие хорошей транспортной магистрали и отсутствие пробок на ней. Объекты, которые удобно расположены с точки зрения транспортной доступности и имеют высокий уровень внутренней инфраструктуры (системы отопления и вентиляции, возможность перепланировки и т.п.) могут претендовать на более высокую стоимость.
Основные ценообразующие факторы оказывающие влияние в той или иной степени на стоимость производственно-складской недвижимости.
Местоположение: стоимость объектов производственно-складской недвижимости, прежде всего, зависит от расположения к основным направлениям движения грузов; от проходимости и проезжаемости, транспортной доступности.
Общая площадь здания или помещения: чем больше площадь улучшения, тем меньше удельный показатель стоимости.
Общая площадь земельного участка: наличие большой площади избыточного земельного участка влияет на стоимость объекта в целом. Так как наличие избыточного земельного участка дает возможность организовать парковку, дает возможность подъезда и маневра большегрузного транспорта.
Физические характеристики: характеристики земельного участка, размеры и материалы строений, износ и потребность в ремонте строений, состояние окружающей застройки. Хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект недвижимости.
Коммуникации: наличие всех коммуникация, а так же вентиляции, пожарной сигнализации, телефона. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения
Режим доступа: защищенность от взлома, наличие сигнализации, пропускная система.
В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие пандуса, эстакады, кран-балки и т.д.).
Выводы:
Рынок производственно-складских объектов в Томской области, пока нельзя считать сложившимся и развитым. Массив предложений к продаже производственно-складских объектов сосредоточен в городе Томск. Имеется тенденция к увеличению объемов производственно-складских площадей.
Преобладающая часть производственно-складской недвижимости построена еще в советское время и представлена крупными комплексами, которые на сегодняшний день раздроблены между различными собственниками. Если значительная часть производственных корпусов промышленных предприятий в центре города реконструирована и перепрофилирована в торговые или офисные помещения, то производственные и складские площади на окраинах города (Кузовлевский тракт, район Мостовой и т.д.) широко предлагаются к продаже или сдаче в аренду.
Наибольшей ликвидностью характеризуются здания и помещения, расположенные в районах с развитой производственной инфраструктурой, и имеющие в рабочем состоянии инженерные системы, кроме этого выжны наличие автомобильных и, по возможности, железнодорожных подъездных путей, удобных погрузо-разгрузочных площадок.
Положительным фактом является появление нового производственного строительства и покупка и восстановление ранее заброшенных объектов. Отмечается активное строительство небольших производственно-складских площадей, расположенных в подвалах и на цокольных этажах жилых домов и торгово-административных центров. Новое строительство производственно-складских объектов в основном ведется из металлоконструкций, что связано со сроками строительства и стоимостью проектов.
Анализ цен предложений к продаже объектов производственно-складской недвижимости показывает, что их рыночная стоимость колеблется в широком диапазоне от 7 300 руб. за кв.м до 44 500 руб. за кв.м, при этом нельзя утверждать с уверенностью, что цена связана четко связана с местоположением либо состоянием объекта. Ставки арендной платы составляют от 40 руб. за кв.м до 570 руб. за кв.м в зависимости от наличия отопления.
Рынок производственно-складской недвижимости города Томска имеет положительные тенденции к росту и развитию – постепенно возрастает уровень жизни, город растет демографически, активно развивается с экономической точки зрения.